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Scegliere l’amministratore: Affidarsi a chi esercita l’attività in modo principale e non ai “dopolavoristi”.

Condominio: è opportuno scegliere a chi affidarsi tra coloro che esercitano l’attività in modo principale e non ai “dopolavoristi”. Tra le precauzioni un incarico preciso, un preventivo puntuale, la richiesta di una polizza

Amministrano ogni anno centinaia di milioni, talvolta miliardi. Possono, per legge, essere persone tecnicamente incapaci, pur essendo caricati di pesanti responsabilità civili, penali, fiscali, contributive ed impiantistiche. Sono sottoposti a controlli scarsi da parte di clienti che non hanno né il tempo né la competenza necessari per eseguirli. Anche se abili ed onesti, debbono restarlo, resistendo agli allettamenti di fornitori e ditte edili, talvolta abituati ad assicurare mazzette per i loro servigi.

Stiamo parlando degli amministratori di condominio, una diffusissima categoria di liberi professionisti (ma anche di semplici cittadini che gestiscono il proprio palazzo) che un po’ troppo spesso merita l’onore delle cronache locali per aver lasciato in asso i propri clienti, fuggendo con la cassa. Intendiamoci: sono uomini, né migliori né peggiori di altri. Cittadini che, nel silenzio delle leggi a tutela del cittadino e della loro professionalità, si trovano di fronte a forti tentazioni. L’unica reale garanzia, per chi li incarichi, resta l’appartenenza a un’associazione professionale, che attraverso esami obbligatori sia in grado di fornir loro una preparazione tecnica e che per mezzo di un codice deontologico e strumenti pratici (come una polizza di responsabilità professionale) cerchi di assicurarne la serietà. Tuttavia, rispetto alle centinaia di miglia di persone che svolgono tale funzione (obbligatoria per i condomini con più di quattro proprietari) sono solo poche migliaia quelle che hanno scelto di aderire a una delle associazioni esistenti.

Fallita la battaglia per ottenere un albo professionale, le associazioni degli amministratori sono ora coinvolte in quella per il riconoscimento giuridico, una sorta di certificazione del loro operato. Ma, in attesa che maturino i tempi per la riforma delle professioni, l’unica reale difesa del cittadino resta il l’auto-tutela, con una serie di misure dettate dal buon senso e dalla pratica.

La scelta del giusto amministratore Le precauzioni da prendere nell’incaricare un nuovo amministratore di condominio sono piuttosto logiche. Ci si informa, tramite altri condomini amministrati e tramite la banca con cui opera , della serietà del professionista. Si deve diffidare di chi chiede un onorario da fame (conterà di rifarsi con le percentuali sui fornitori). Va preferito un iscritto a un’associazione. E’ opportuno pretendere una polizza a garanzia dei rischi professionali. Spesso, però, si trascurano di assumerne altre, ancor più importanti.

Prima tra tutte è la presenza di un vero e proprio incarico professionale, da convenire con l’amministratore e da deliberare in assemblea. Ed è davvero curioso che, nella maggior parte dei casi, manchi questa carta dei diritti e dei doveri, e l’assunzione venga semplicemente deliberata sulla base di un preventivo presentato dall’amministratore stesso, senza ulteriori precisazioni.

Non che il preventivo non conti: anzi, deve esserci e deve essere ben fatto. E comprendere anche i costi delle assemblee straordinarie, le prestazioni aggiuntive prevedibili (per esempio burocrazia necessaria per le detrazioni fiscali sulle opere di recupero)oltre ai costi di eventuali professionisti esterni incaricati (ufficio paghe e contributi e commercialista).

Tuttavia un preventivo non basta. La giurisprudenza è concorde nel ritenere l’amministratore un “mandatario”. Resta possibile, quindi, definire i limiti e l’ampiezza del suo incarico, ovviamente nel rispetto del codice civile e delle altre norme.

 

fonte Confappi.it

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