Amministrano ogni anno centinaia di milioni, talvolta miliardi. Possono, per legge, essere persone tecnicamente incapaci, pur essendo caricati di pesanti responsabilità civili, penali, fiscali, contributive ed impiantistiche. Sono sottoposti a controlli scarsi da parte di clienti che non hanno né il tempo né la competenza necessari per eseguirli. Anche se abili ed onesti, debbono restarlo, resistendo agli allettamenti di fornitori e ditte edili, talvolta abituati ad assicurare mazzette per i loro servigi.

Stiamo parlando degli amministratori di condominio, una diffusissima categoria di liberi professionisti (ma anche di semplici cittadini che gestiscono il proprio palazzo) che un po’ troppo spesso merita l’onore delle cronache locali per aver lasciato in asso i propri clienti, fuggendo con la cassa. Intendiamoci: sono uomini, né migliori né peggiori di altri. Cittadini che, nel silenzio delle leggi a tutela del cittadino e della loro professionalità, si trovano di fronte a forti tentazioni. L’unica reale garanzia, per chi li incarichi, resta l’appartenenza a un’associazione professionale, che attraverso esami obbligatori sia in grado di fornir loro una preparazione tecnica e che per mezzo di un codice deontologico e strumenti pratici (come una polizza di responsabilità professionale) cerchi di assicurarne la serietà. Tuttavia, rispetto alle centinaia di miglia di persone che svolgono tale funzione (obbligatoria per i condomini con più di quattro proprietari) sono solo poche migliaia quelle che hanno scelto di aderire a una delle associazioni esistenti.

Fallita la battaglia per ottenere un albo professionale, le associazioni degli amministratori sono ora coinvolte in quella per il riconoscimento giuridico, una sorta di certificazione del loro operato. Ma, in attesa che maturino i tempi per la riforma delle professioni, l’unica reale difesa del cittadino resta il l’auto-tutela, con una serie di misure dettate dal buon senso e dalla pratica.

La scelta del giusto amministratore Le precauzioni da prendere nell’incaricare un nuovo amministratore di condominio sono piuttosto logiche. Ci si informa, tramite altri condomini amministrati e tramite la banca con cui opera , della serietà del professionista. Si deve diffidare di chi chiede un onorario da fame (conterà di rifarsi con le percentuali sui fornitori). Va preferito un iscritto a un’associazione. E’ opportuno pretendere una polizza a garanzia dei rischi professionali. Spesso, però, si trascurano di assumerne altre, ancor più importanti.

Prima tra tutte è la presenza di un vero e proprio incarico professionale, da convenire con l’amministratore e da deliberare in assemblea. Ed è davvero curioso che, nella maggior parte dei casi, manchi questa carta dei diritti e dei doveri, e l’assunzione venga semplicemente deliberata sulla base di un preventivo presentato dall’amministratore stesso, senza ulteriori precisazioni.

Non che il preventivo non conti: anzi, deve esserci e deve essere ben fatto. E comprendere anche i costi delle assemblee straordinarie, le prestazioni aggiuntive prevedibili (per esempio burocrazia necessaria per le detrazioni fiscali sulle opere di recupero)oltre ai costi di eventuali professionisti esterni incaricati (ufficio paghe e contributi e commercialista).

Tuttavia un preventivo non basta. La giurisprudenza è concorde nel ritenere l’amministratore un “mandatario”. Resta possibile, quindi, definire i limiti e l’ampiezza del suo incarico, ovviamente nel rispetto del codice civile e delle altre norme.

fonte Confappi.it

FONTE:http://www.lisiai.it

di Massimo Morici

Nuovi compiti per l’amministratore, nuove maggioranze per l’approvazione delle delibere in assemblea e una nuova disciplina per le parti comuni.
Entra in vigore oggi 18 giugno la legge (220/2012) destinata a rivoluzionare la vita in codominio.

Ecco le principali novità.

Assemblea

Se i condomini sono più di 20, il delegato (che può essere un parente, un amico o anche un legale) non può rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale (200 millesimi).
Il provvedimento, inoltre, risolve il conflitto di interessi in capo all’amministratore, al quale d’ora in poi non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea.
Un’importante novità, infine, riguarda le maggioranze richieste in seconda convocazione rispetto all’oggetto della riunione: per quanto riguarda le delibere ordinarie della vita di condominio e l’approvazione dei bilanci, l’assemblea è valida solo se sono presenti almeno un terzo dei condomini con almeno un terzo dei millesimi.
Nel caso di decisioni di carattere straordinario (l’abbattimento di una barriera architettonica o l’istallazione di una parabola centralizzata), occorre una maggioranza di 500 millesimi, mentre per le innovazioni è richiesta una maggioranza qualificata.

Parti comuni
Se si vuole cambiare la destinazione di una parte comune, è prevista in seconda convocazione una maggioranza speciale (quattro quinti dei condomini o dei millesimi), mentre prima la giurisprudenza richiedeva l’unanimità, che d’ora in poi rimane solo per alcuni casi, come la vendita di una porzione comune di stabile.
La convocazione dell’assemblea, che deve deliberare in merito, deve rimanere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati, mentre la comunicazione deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o posta elettronica certificata , in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della data di convocazione.
Le nuove disposizioni disciplinano anche l’aspetto sanzionatorio: sono previste, infatti, pene più pesanti da 200 a 800 euro (in caso di recidive).

Amministratore
Aumentano le responsabilità del gestore di un edificio che può sempre essere licenziato dall’assemblea, purché sia raggiunto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti.
La revoca può anche essere disposta dal tribunale, su ricorso di ciascun condomino, se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La legge, in questo caso, elenca una casistica precisa: il mancato rendiconto della gestione annuale, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore o la mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale.
Considerando il cumulo di incombenze a carico dell’amministratore, la riforma ha introdotto la possibilità di nominare una società e non una persona fisica.
La figura dell’amministratore “professionista” diventa obbligatoria solo per i condomini con più di otto proprietari. Sotto questo limite potrà essere uno degli stessi condomini ad assumere tale incarico.

Animali domestici

La riforma, recependo una sentenza della Cassazione, che ha riconosciuto un diritto soggettivo all’animale da compagnia, stabilisce che i regolamenti di condominio non possano vietare la detenzione degli animali domestici

FONTE:http://economia.panorama.it/soldi/riforma-condominio-novita